借地上の建物のリフォーム

借地契約を結ぶ際に、土地オーナーが増築や改築を禁止することを条件とする場合があります。

借地上の建物は、借地権者がオーナーです。だから、本来であれば、借地権者が好き勝手に増築や改築をしていいはずです。

しかし、土地オーナーにとっては、借地権者が建物の増改築を繰り返すと、いくつかのデメリットが出てきます。

たとえば、リフォームや増築によって、建物の価値が高くなるため、借地契約が切れた場合、賃借人から地主に対して建物の買取請求がなされたときの支払代金が高くなります。

また、借地借家法が施行される前にできた借地権については、リフォームをすることで、建物の寿命が延びてしまい、法定更新などによる借地権の期間が延びることになります。旧借地法では、借地権は建物の朽廃によって消滅するからです。

そのため、土地オーナーさんは建物の増改築を禁じるよう、契約書に盛り込むことを希望されるわけです。裁判所の判例でも、増改築を禁じる特約は有効だとされています。

だからといって、借地権者がその特約を無視して増改築したとしても、それだけで契約解除が認められるとは限りません。あくまで、土地オーナーとの「信頼関係が崩れたか否か」によって、契約解除ができるかどうかが判断されます。

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